2015-04-03
"白金时代"首入房企年报 世茂"互联网+"战略突破
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3月31日,世茂房地产控股有限公司在香港正式发布2014年公司及附属公司截至2014年12月31日全年业绩报告。报告期内,2014年全年营业额为560.8亿元(人民币,下同),同比上升35.1%。期内实现毛利额182.3亿元,同比上升24.5%;毛利率32.5%,处行业较高水平。全年实现核心净利润79.07 亿元,同比上升8%。


在新的市场形势下,世茂不再以销售规模作为单一增长指标,而是更加注重各项指标的均衡性、高品质增长,多项核心指标处于行业高位,也因而得到了金融证券机构的认可。国浩资本日前分析认为,对希望持有内房股的长线投资者而言,世茂房地产、华润置地等企业是行业首选。


“增重”、“健身”均衡发展


2014年是房地产行业集体由追求规模扩张向注重增长质量转型的一年。利润率、回款率成为多家房企明确提出的核心考核指标。


据世茂2014年报显示,期内实现毛利额182.3亿元,同比上升24.5%;毛利率32.5%,处于行业较高水平;全年实现核心净利润79.07 亿元,同比上升8%。在目前已发布2014年报的房企中,毛利率保持在32%以上的,仅有中海、世茂、保利等为数不多的几家。同时,世茂2014年销售回款率80.2%也高于行业60%-70%的平均水平。


在区域布局方面,世茂通过重点区域深耕,实现了业绩的稳健增长。2014年世茂在南京、厦门、福州、泉州、常州、张家港等福建和长三角多个城市取得单盘销冠。在重要战略区域福建省, 2014年世茂以175亿元销售额第三次蝉联福建销冠。2014年在福建省迎来自贸区设立、“一带一路”核心发展区域等多项国家战略层面的重要利好之际,世茂的成绩有了更加深远的意义。尤其在2015年,世茂携福建石狮市一同参加2015米兰世博会,将助推城市共同谋求更好、更多元的国际化资源平台。


年报显示,2014年,世茂累计销售额为702.2亿元,同比增长4.7%。根据市场变化,世茂调整产品结构,逐渐形成了全类型、多层次的产品体系。经专业估算,世茂主要投资物业及酒店的市场价值为人民币590亿元。分析人士认为,投资性物业会成为世茂下一个增长亮点,在行业的战略转型期,这也是衡量房企成长性的重要指标。


“面粉”、“钱流”结构优化


随着楼市整体库存高企,部分人口净流出的三、四线城市,市场风险不断加大。另一方面,随着市场竞争的加剧,地价也水涨船高。为此,世茂2014年的投资策略也显得更加审慎。


2014年,世茂持续加大在一、二线城市拿地的比重,优化城市布局。年报显示,报告期内,世茂新增土地储备739万平方米,分布于北京、上海、南京、厦门、大连、成都、重庆等17个城市,项目均位于当地的核心区域或潜力地段。截至2014年12月31日,世茂总计拥有3607万平方米优质土地储备,土地存续比(土地储备与当季度销售面积的比值)约为22。按照兰德咨询总裁宋延庆的研究模型,土地储备存续比值在20-35左右较适量,也就是以企业年均增长20%计算,土地储备相当于企业未来3-5年开发所需用地。


在另一项衡量企业健康程度的重要指标:资金结构方面。世茂2014年净负债率58.6%,达到管理层预定目标,在行业整体负债率偏高的背景下,这一成绩较为突出。


至2014年12月31日,世房银行等总借贷余额较2013年底的493亿元上升到620亿元,现金余额较2013年的196亿元上升至239亿元,未动用授信额度约180亿元,为世茂发展提供了低成本的长期资金支持;


为了进一步降低资金成本,优化资金结构,2014年世茂成功发行了6亿美元7年期高级票据。并且,这一行动一直持续到2015年一季度,目前,世茂境外债券的平均利率已从8.01%降低至7.76%。


世茂还于2014年7月获得了4年期的7.36亿美元等值银团贷款,为集团的稳健发展提供了充裕的现金流。年报显示,截至2014年12月31日,世茂持有现金239亿元,加上180亿元银行授信额度,世茂可动用的资金已达到419亿元。


优质的土地储备、严谨的土地成本、资金成本控制以及充裕的现金,为世茂2015年乃至未来数年持续稳定的业绩提供了强力支撑。


以“互联网+”开创白金时代


世茂在2014年年底提出“白金时代”理念之后,引起行业广泛思考。在此次发布的2014年报中,世茂进一步专门提出要“结合互联新理念开创白金时代”,这也是在中国房地产行业,首次将“白金时代”正式写入企业年报。


2014年是房地产行业转型之年,同时,也是移动互联网大潮席卷房地产业的关键一年。在国家层面鼓励“互联网+”的背景下,移动互联网将深刻改变房地产行业的商业模式。


世茂深刻认识到,单以增长率、周转率等旧的价值体系来指引房企的发展,房企只能进入“白银时代(资料、团购、论坛)”。谁能以互联网思维,在房地产行业创立以人为核心展开商业和运营模式,谁就能在短时间内打破行业壁垒,开创企业发展的“白金时代”,真正实现可持续、有品质的增长。


为此,2014年,世茂通过“宅行动”、“e生活”等一系列行动落地云平台资源,并初步构建出世茂生活服务APP矩阵,布局社区O2O领域,加速落地“生活方式运营商”战略,积极尝试以人为核心开展运营的新商业模式。


在“生活方式运营商”战略指引下,世茂开展了一系列产品创新与研发。如2014年圣诞节开业的MiniMax睿选酒店,就是以全新的社交、电商平台理念,为80后、90后客群定制的MiniHotel。今年,世茂专门设立生活方式研究室,对客户需求进行深度研究,并以此指导创新研发。2015年世茂还将继续推出MiniMall、主题乐园、全时街区等创新业态,并进行规模化复制。


对于2015年房地产市场,世茂预计,2015年房地产政策将整体上保持宽松,保证房地产市场平稳发展。世茂相关负责人称,公司将根据市场变化,继续以灵活的策略,及时调整供货节奏,以实现稳健增长的企业发展目标。


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